Bunun yanı sıra, yenilenen konut ve işyerlerinin kıymetlerinin doğrudan artacağı öngörüsü de mevcuttur. Tabi buradaki kilit nokta şu ki, değerleme nicel olduğu gibi nitel bir konudur. Örneğin İstanbul’da pek çok semt bu şekilde değişirken, yani benzer nitelik ve kıymetteki yapılar yükselmeye başlarken, arz-talep-fiyat dengesindeki değişimler iktisatçılarca incelenmesi gereken bir konudur.
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak tüm bu çalışmaların nasıl finanse edileceğini, kanunun 7. maddesi ‘Dönüşüm Gelirleri’ başlığı altında tanımlamıştır. Buna göre; 2872 sayılı Çevre Kanunu gereğince çevre katkı payı ve idari para cezalarının yüzde ellisi, İlbank A.Ş.’nin Hazine gelirleri ve faiz gelirleri dışındaki banka faaliyetleri ile 6107 sayılı Kanunun 3/1 maddesi uyarınca yapacağı faaliyetlerden elde edeceği kârın yüzde ellisi, ilgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir olarak tahmin edilen dönüşüm gelirleri karşılığı tutarı, Bakanlık bütçesinde açılabilecek yeni kalemler ile var olan kalemlerden aktarılacak tutarlar, 6831 sayılı Orman Kanunu gereğince Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin (2/B kısaltmasıyla da bilinen araziler) satışından elde edilen gelirlerin yüzde doksanını geçmemek üzere Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen miktarı, gerektiğinde Maliye Bakanlığı’nca ek olarak aktarılacak kalemler, kanunda öngörülen uygulamalar sonucunda elde edilecek her türlü gelir ve hasılat, Bakanlığa tahsis veya devredilen taşınmazlardan imar uygulamasına tabi tutulması sonucunda tapuda Hazine adına tescil edilenlerin satışından elde edilecek gelirler, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kullandırılan krediler kapsamında ilgili kişi veya kuruluşlarca yapılan geri ödemeler, gecikme zamları, her türlü şartlı veya şartsız bağış ve yardımlar Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na gelir kaydedilir.
Bu Kanun kapsamında uygulamada bulunacak olan belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşi ile 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirlerinin yüzde ellisini, kentsel dönüşüm uygulamalarına ayırmak zorundadırlar. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.
Sürecin hızlandırılması ve ucuza mal edilmesi için tanınan bu ayrıcalıklar yer yer amaç dışı kullanımlara da açık hale gelmiştir. İstanbul’dan bir örnek vermek gerekirse, bir gecekonduyu ve arsasını kat karşılığı alan bir müteahhit tüm bu vergi ve harçlardan muaf olmak adına öncelikle yapı sahibine ‘Riskli Yapı’ belgesi aldırtmakta, aldırdığı bu belgeyi tapu daireleri, belediyeler ve bankalarda tanınan vergi ve harç muafiyetlerinde kullanmaktadır.
Gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
Riskli yapının kıymetinin belirlenmesi, diğer bir deyişle değerlemesi ise özetle şu şekilde gerçekleştirilir. İdare uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar, bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder. Taşınmazların değeri; İdare bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın almak suretiyle, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlar ile mahallin emlak alım-satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre yapılır.
Bir alanın riskli olarak tespit edilebilmesi için büyüklüğünün en az 15.000 m2 olması gerekir. Ancak Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülürse bu şart aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.
Tarık Akmanlar, TA26032014 mail: [email protected]
